リスクの低い海外不動産投資は存在する
よく、海外投資家の方に、不動産へは投資してないの？と聞くと、
株でもっと儲かってから・・・
まだまだそんな資金がないから・・・
といった声がよく返ってきます。
今や、中国という新興国の成長にあやかろうと、海外投資家が増えました。
それはインド、ベトナムと新興国のみならず、その他の海外の国へ目を向ける投資家が
多くなりました。
そして株式や、ファンド、ADRと、日本から数十ヶ国の国の企業へ投資することも可能となりました。
以上のような投資をおこなっている投資家は、海外不動産へも興味を持っています。
しかし、不動産投資というだけでハードルが高いというイメージがあるのも現実です。
不動産投資は株式と違い、値上がり益であるキャピタルゲインだけではなく、保有しているだけで
得ることのできるインカムゲインといった、不労所得までも得ることができるタイプの投資です。
さらに、レバレッジを存分に効かせることができます。
今や海外不動産投資は、富裕層でなくても投資可能な環境になってきているのです。
資産運用を考えるうえで、外してはならない投資セクターであることは言うまでもありません。
多くの有名な投資家が不動産で莫大な財産を築いています。
代表的な投資家として有名なのは、不動産王ドナルド・ランプです。
ドナルド・ランプ氏は、キャピタルゲインで資産を築いただけではなく、保有している不動産から
毎日、毎月多額の収益を得、確実に資産を築いているのです。
また、日本でも馴染みの深い、邱永漢さんも、「不動産が一番」という著書を出版しているほど、
不動産への投資は資産を築くのに最も重要なセクターです。
今回は、私が足で稼いだフィリピンの成長と、マニラの驚くべき発展の一部を公開しています。
さらに、最後まで読んだあなたは気づくでしょう。
海外不動産投資を成功させるには、どのような要件が必要なのかということを…。
あなたが、もし最小限のリスクと、最大限のレバレッジを効かせて、
多くの利益を得たいのではあれば先に進んで下さい。
ここで、今年２００８年６月に一緒にツアーに行った方から頂いた感想をご覧下さい。
※お客様の希望により、目を隠しておりますが、ご了承下さい。
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まるで東京のような景観のマカティ ３月に高橋先生とフィリピンへツアーに行きました木崎です。 |
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お世話になりました。 若い頃よく会社の慰安旅行でマニラに何度も渡航しましたが、 |
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ありがとうございました。 ツアーに参加させて頂きました鈴木です。
フィリピンでは |
海外不動産投資の第一人者と言われる理由
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【高橋守氏プロフィール】 １９７８年一橋大学 社会学部卒 フィリピンアダムソン大学、メキシコユカタン州立大学に留学。 住友信託銀行にてインベストメントバンキング・国際業務に 従事し香港・台湾に通算10年近く駐在。 台湾、香港、シンガポール等華僑に幅広い交流を持つ。 国際金融、ベンチャー投資、海外不動産投資、オフショアファンド、 インド株等広範な知識と実務経験の持ち主。 英語、中国語、広東語、スペイン語に堪能。 毎月、日本とアジアを驚異的に往復し、日本各地で 「ベトナム株セミナー」「中国不動産投資セミナー」 「オフショア資産運用セミナー」「インド株セミナー」を開催。 |
私は、これまで４冊の書籍を出版しています。 その出版内容の多くは、海外それもアジアを中心と した投資の内容となっています。 それは、私が海外留学をはじめ、日本国内より海外生活の方が長く、海外勤務での仕事を通じ、
あなたは海外不動産投資と聞いて、どのようなことを思い浮かべますか？ 海外の株に投資する場合様々なかたちがあります。 現代の情報化社会では瞬時に世界の情報を得ることができます。
海外不動産投資となると少々勝手が変わってきます。 また、金融機関の融資を受けるなど、興味だけもっていても、いざ投資するとなると現地に行く、 直接話をしなくても、海外に日系の不動産会社もいるのではと思われるかも知れませんが、 |
不動産は株とは違い、ひとつ間違えると詐欺にあうという危険な投資です。
ただ、危険な反面、成功すると多くのキャピタルゲインや、インカムゲインなど、
場合によっては両方の利益を得ることができるという、投資の王道であるといえます。
私は、某大手信託銀行に長年勤務し、国際金融、不動産投資を実践してきました。
また、海外勤務時にかけがえのない華僑の友人をたくさんつくりました。
華僑の友人は株式投資はもちろんのこと、不動産投資には代々引き継がれた
投資鉄則を持っています。
出口戦略も明確です。
私の投資戦略は、華僑の友人から学んだことが基礎となっています。
こうした経験を生かして、これまで海外不動産投資を多くの企業や個人にアドバイスしてきました。
今は、精力的にアジア各国を回り、投資環境を調査した上で
自らも不動産投資、事業投資をおこなっています。
また、最近では自ら投資しながら、よりリスクが低く、魅力的な海外不動産物件を
投資仲間に紹介するなどしています。
投資の世界ではプロも第一人者も存在しません。
プロである第一人者であるというのは、あくまで第三者が判断するものです。
投資でいうプロとは、一流会社投資部門で働いているという事ではないと思っています。
明確な相場観と投資戦略の下、ブームに浮かされず、リスクリターンを冷静に判断して、
売り時を間違えない高度な知識と経験を持った、専門家のことだと私は定義しています。
海外不動産投資は株式投資と違い、所有権そのものの法的確実性の確保という観点や、
キャピタルゲインを得るのかインカムゲインの得るのか、または両方を得ることができるのかなど、
得る利益によって調査することや、判断基準も異なってきます。
広範に渡る知識、そして語学力も必要となってくるのです。
次からは、私が足で稼いできた貴重なフィリピンそして、マニラの驚くべき事実を公開していきます。
フィリピン経済を支える海外労働者
フィリピンと聞くと保険金殺人など悪いイメージが先行します。
ここで誤解していただきたくないので申しあげておきます。
フィリピンの悪いイメージの代名詞である殺人のそのほとんどが、
日本・フィリピンに在住している日本人が、フィリピン人を使って、
同じ日本人を殺害しているという事実です。
要するに日本人が日本人を殺害しているにすぎないのです。
恥ずべきは日本人であって、フィリピンという国ではないのです。
フィリピン経済は２００２年以降急成長が続いています。
アジア諸国の中でフィリピンは注目されてきませんでした。
しかしながら、最近は順調な高度成長を続けているのです。
２００７年は前年よりさらに延び、７．３％と順調に経済成長を遂げてきています。
また、直近２００８年６月時点、フィリピン経済企画庁の発表によると、
経済成長率は第２・四半期に前年比５．３％−５．９％となり、
第１・四半期から改善する公算が大きいと述べています。
過去５年を見ても分かるように、堅調に５％前後経済成長しているのです。
この順調な経済成長を支えているのが、ＯＦＷと言われる海外就労者です。
このＯＦＷのフィリピンへの家族に送金が年々増加していることが、
フィリピン経済の大きな支えとなっています。
驚くべきことに、
２００６年末時点で８２３万人、国民の１０人に１人、
労働者の約４人に1人が海外で働いているほどです。
人口の１０分の一が海外で働いているＯＦＷからの送金は、フィリピンにとって
最も重要な収入でもあり、この資金流入がフィリピンの力強い消費を支えているのです。
この海外からの送金の一部は、不動産購入資金にも回っており、
フィリピン不動産価格の上昇の一因ともなっています。
教育レベル、英語能力の高さ
フィリピンは教育熱心な国で教育水準は高いといわれており
１９９０年「万人のための教育宣言」を掲げ、２０００年「ダカール教育枠組み」という
教育施策を定め、幼児からの教育に力を注いできました。
幼児のうちに、読み、書き、計算の学習を与え、小学校から英語教育がスタートし、
大学ではすべての教科書が英語を使って教育されています。
東南アジアの中で比較しても識字率が93.9％と高く、初等教育の義務教育化など、
発展途上国としては法制度的にも整備されています。
アジアで最初に大学が出来たのが、フィリピンだということを皆さんご存知でしたか？
私は大学時代政府交換留学生の奨学金をもらい、フィリピンに留学したことがあります。
その際、クラスメートの４分の１がスラム街から通っているほど、
大学教育が国民に行き渡っている事に驚きを感じたものです。
英語は少しクセがありますが発音がはっきりしており、聞き取りやすく
私の友人も私の薦めでスカイプ英会話（インターネット電話）を習っており、
先生も親切で英語も分かりやすくと絶賛しているほどです。
フィリピンの教育施策が実を結んだ結果多くのメリットがあります。
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２９００万人もの熟練した労働力を有する。こうしたことから、北米企業向けのコールセンター、ＢＰＯに必要な人材を
大量に供給することが可能な基盤ができあがったのです。
コールセンターで起こっている事態とは
近年、フィリピンは「Make IT Philippines」を合言葉に、
ＩＴ立国へ向け官民一体となり取組んでいます。
コールセンターはすでに１００ヶ所を
はるかに超え、雇用者数も１０万人を
超えるまでになりました。
２０１０年には同国の国内総生産（ＧＤＰ）の５％を
占める主要産業に成長するのではないかと
言われているほどです。
さらに、同国では輸出の大半を占めるエレクトロ
ニクス産業を背景にソフトウェア産業が急成長しており、
海外との豊富な実績をもった、競争力のある企業も頭角を現しつつあります。
ジェトロ（ＪＥＴＲＯ＝日本貿易振興機構）では、日本企業の海外アウトソーシング先として
大きな可能性を秘めたフィリピンを、より多くの方に知って頂くために２００６年に全６回に分けて、
フィリピンのITサービス産業についてレポートを発行しているほどです。
その中では、急速に発展を遂げているフィリピンのコールセンターについて述べられており、
フィリピンのコールセンターは日本国内でも注目を浴びている産業分野なのです。
私は、フィリピンに進出したカナダのコールセンター企業では最大手である
「ＴＥＬＵＳ」の現地法人である「ＡＭＢＥＲＧＲＩＳ」社を訪問しました。
現在同社は、マニラに３ヶ所のコールセンターを持ち、６５００名のスタッフを使っています。
副社長のマナンスラ氏に伺ったところ、フィリピンコールセンターの強みは３つあるとのことでした。
コストに関していえば、コールセンター１席当たりのコストが米国の１０分の１と安く、
北米市場、オセアニア市場、アジア市場、ヨーロッパ市場と３シフトで稼働しているとのことでした。
利用する企業にも大きな変化がおこっています。
これまで、フィリピンでのコールセンター設置はコスト削減が主な目的だったが、
サービスの品質、顧客満足度などサービス全体に対する評価が高まっているのです。
そのため、アメリカンエクスプレス社、デルコンピューター社、ソニーアメリカ社など、
大企業による利用が急増しています。
ここ数年内に、これまで海外のアウトソーシング拠点として先行していたインドを
追い越すのではないかという期待があるのです。
第２のインドの可能性は
IＴとの関わり方や、能力の高さにより近年急速に
高まってきたインドですが、
その効果もあってか近年賃金が高騰、ルピーが
大幅に切り上げとなり、オフショア先として
一部疑問視する動きが増えつつあるのを
あなたはご存じですか？
最近では多くのエコノミストや海外投資家が、
インドの次はフィリピンだという
第２のインドの可能性を説いています。
最も大きな要因はインドの賃金の高騰が
挙げられます。
アウトソーシングブームがわき起こった２００４年、
インドソフトウェア技術者の賃金はオフショアリング
コスト節約効果としてきわめて明白でした。
しかし、いまや 、シリコンバレーの一部企業は
インドに仕事を発注するのを敬遠し始めて
いるのが現状です。
ただ、賃金の高騰だけが引き金になったとは
いえません。
隠れたコストというのも見逃せないマイナス要因となってきているのです。
地理的ギャップや時間的ギャップのほか、米国人マネージャーを増員する必要性、撤退にともなう
大きなコストなどが挙げられます。
昨年米調査会社ＩＤＣが、アジア太平洋地域の３５都市のGlobal Delivery Index（GDI）による
都市ランキングをまとめました。
これは、同社が作成したオフショアの拠点を評価する指標で、
人件費、賃貸コスト、言語スキル、離職率などをもとにしています。
これによると、１位がインドのバンガロール、
２位がフィリピンのマニラに入っているのです。
今や、インドからフィリピンにシフトチェンジすることを視野に入れ、
ビジネスを進行させてきているのです。
マニラ首都圏六本木ヒルズとは
フィリピン国内、特にマニラは驚くほどの
発展振りを見せています。
私自身は毎月マニラを訪れていますが、
行く度に何か変化があるといった
印象さえあります。
日本の東京の六本木ヒルズを
彷彿させるほどです。
現在どのような状況で発展を遂げて
いるのか？今後の予測は？といった
ことについて、セミナーで詳しく
お話しようとおもっています。
限りなくリスクの低い投資環境
海外不動産への投資の際には、
外国人が不動産を法的に所有することができるのかということを、まず注意する必要があります。
フィリピンの土地は、外国人が所有することはできません。
しかし、オフィス・マンションなどは全体の40％までは、外国人が区分所有物件として
法的に購入・所有することが可能です。
また、フィリピンの賃貸契約は長期契約が一般的な上に、
インフレ条項（賃料が毎年10％上がる）も入っているのが通常です。
オフィス賃貸契約は、通常３年−５年となっています。
現在建設中のオフィスビルもいつくかありますが、その多くは工事が約５０％完成した時点で
テナントは埋まってしまうような状況が続いています。
このように現在はオフィスビルの投資も
魅力的であるといえます。
�� 賃料の上昇
�� 不動産価格の上昇
�� ペソの切り上げ
トリプルメリットを享受できることになります。
右の画像は２００８年３月末日時点の
世界のオフィス・テナント料の上昇率ですが、
マニラは香港やインドよりも
上昇率が高くなっています。
フィリピン経済はもちろんのこと、
マニラには世界の企業が
進出するなど、活況な状況であると伺えます。
また、ベトナムホーチミンのように極端に賃料の上昇も
見られないことから、安定した不動産上昇を続けて
いるのではないかと思われます。
投資は如何にリスクを最小限に抑え、キャピタルゲインやインカムゲインを
確実に得ることができるかに尽きます。
今回ご紹介するマニラの不動産物件こそ、
今の世界を見渡しても、
数少ない、限りなくリスクの低い、投資物件ではないかと私は感じています。
魅力溢れる物件とは
現在のマニラでは多くの
建築物が立ち並び、
多くの物件があります。
しかし、物件によっては
投資価値の低い物件も
多く、私が毎月フィリピンに
足を運び、投資価値の
高いと判断した魅力的な
物件は２つあります。
その一つは
マニラ・オルティガス
（日本で言えば日比谷）
にあるＥｔｏｎプロジェクトです。
４１階建、下のパーキングを除けば全てが住宅しかも、１・２ベッドルームばかりという、
各階に３５室もある物件です。
オフィスビルが立ち並ぶど真ん中に建設中のプロジェクトです。
この近辺のオフィスは
コールセンターが
非常に多く、こうした
会社の法人契約需要
が望める場所で、
周辺に住宅が殆んど
ない事から、賃貸の
心配は全くありません。
この、Ｅｔｏｎプロジェクトは、最高の立地にも係わらず１０００万円以下から投資できる物件として、
多くの日本人投資家からも高い評価を受けています。
そんな魅力的な物件に先日、これまた魅力的な銀行ファイナンスが日本人でも付く事が決まりました。
最もレバレッジが効くのが、
完成前２０％分割払い、完成時８０％銀行ファイナンスというほとんど手金なしで、
投資できるスキーム。
日本に進出しているＰＮＢ（Ｐｈｉｌｉｐｐｉｎｅ Ｎａｔｉｏｎａｌ Ｂａｎｋ）の融資です。
そして、もう一つもＥｔｏｎプロジェクトの物件です。
この物件も、セミナー当日に写真や動画を見ていただきながら、私からご説明します。
どちらも、先日２００８年４月に投資仲間とツアーに行った際に最も人気の高かった物件で、
ツアーの際に、合計７棟購入されました。
では、ここで、今回のセミナーであなたが得ることができることは何なのかをお伝えします。
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いくらフィリピンが近いといっても、いざフィリピンに渡り多くの物件から
どの物件を購入するのが良いか決めるのは、
信頼性や情報量の少なさから非常に危険であると思います。
私があなたに代わって調査してきた結果、
厳選なる情報をセミナーでは公開していきます。
セミナー参加費用 ￥３，０００円 セミナーにおいてセールスマンの売り込みなどはございませんのでご安心下さい。 |
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※セミナー参加費決済後、決済代行サービス会社、株式会社インフォトップ様のご案内
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| ※各会場については、開催約１週間前にご案内致しますので暫くお待ち下さい。 | ||||||||||||||||||||||||||||||
第２の故郷フィリピン
フィリピンとの出会いは、今から３０年前、大学時代に文部省の奨学金をもらって
マニラのアダムソン大学に１年留学してからの長い付き合いで、
今では毎月フィリピンを訪れています。
私はフィリピン留学中に英語能力が飛躍的に高まり、その後の海外、アジア、華僑と
深くかかわる原点になっているからです。
昨年末頃よりフィリピンの変化を感じ、今までとは違うと感じ
今年に入ってからは毎月フィリピンを訪れています。
マニラを訪れるたびに感じることは、毎回街に変化が起きていることです。
これは以前中国で感じたことと類似しています。
４月には投資仲間と数十人とフィリピンを訪れ、不動産物件を見て廻りました。
その中の数名はマニラの発展に心底驚き、それまでの無知を感じ、早速物件を購入するなど、
現地を訪れるとマニラの驚くべき都市の開発状況が分かります。
私にとっては、第２の故郷だからと、ひいき目に見ているつもりは全くありませんが、
フィリピンに興味を持った方は是非、セミナーにご参加下さい。
さらに、今回セミナーにご参加頂いた方を対象に、
フィリピンマニラへの投資ツアーも企画しております。
何故セミナー参加費３，０００円を取るのか？
大抵このようなセミナーは無料で開催されます。
しかし、私のセミナーは全て無料ではなく、３，０００円〜５，０００円といった
セミナー参加費を頂いています。
何故かというと、私は、本気で投資に興味のある方にだけに
お話を聞いて頂きたいと思っているからです。
ですので、あえて、参加費を頂いています。
この３，０００円という金額を、調査費と置き換えてみて下さい。
いくらあなたが、フィリピンへ渡航し、情報を収集しようと努力しても、
３，０００円では渡航するこ
とすらできません。
ここまでお読みになって、興味を持たれた方は是非セミナーにご参加下さい。
心よりあなたのご参加をお待ちしています。
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セミナー参加費用 ￥３，０００円 セミナーにおいてセールスマンの売り込みなどはございませんのでご安心下さい。 |
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